Kalkulace kulturního domu Lanškroun od Ing. Pavla Janyšky (15. dubna 2016)

Publikováno: 15. 04. 2016 Jiří Sloupenský

Vážení, Přemysl Kokeš mě požádal o kalkulaci stavebních nákladů na vybudování Kulturního domu. Zde Vám ji předkládám k volnému použití.

Jedná se o "suchá" statistická data, za kterými si profesně stojím. Jsou to čísla bez emocí a věřím, že se tak s nimi bude i zacházet.

Jsem Vám k dispozici pro případné dotazy.

S pozdravem

Ing. Pavel Janyška

Patrida

Kalkulace byla v pátek 15. 4. 2016 zaslána do e-mailu všem zastupitelům města Lanškroun.

Vážený pane starosto, vážení radní a zastupitelé města Lanškrouna, vážení zástupci petičního výboru Petice za smysluplný kulturní dům v Lanškrouně,

Přemysl Kokeš mě vyzval, abych na základě svých zkušeností s realizacemi staveb, jejich dozorováním a příprav, provedl odhad nákladů výstavby Kulturního domu v Lanškrouně, dle studie vypracované arch. Vlachynským, Ateliér 90, s.r.o.

Mojí profesí je řízení a dozorování staveb, ať již na straně dodavatele, nebo investora. V roce 2005 jsem dokončil studium na Stavební fakultě VUT v Brně, obor Ekonomika a řízení ve stavebnictví. Od té doby jsem se věnoval mnoha přípravám a realizacím staveb, mimo jiné přípravám a následným realizacím developerských projektů o stovkách bytů a tisíců metrů čtverečních kancelářských ploch. Po návratu do Lanškrouna v roce 2012 se věnuji spíše menší výstavbě. Kalkulací stavebních záměrů jsem již zpracoval desítky a to v různých podrobnostech.

1) Kontrola vstupních údajů.

Prvně jsem zkontroloval vstupní ukazatele (m² a m³) doplněné do studie Ing. Petrou Cíchovou, pracovnicí Atelieru 90, s.r.o., viz Příloha č.1. Ukazatele množství m² a m³ stavby jsou hlavním a v podstatě jediným možným podkladem pro určení ceny stavby z dokumentace, která má takto nízkou podrobnost.

Ve studii je uvedeno:

	Odhadovaná cena	Zastavěná plocha	Užitná plocha	Obestavěný prostor	Jednotková cena (vypočtená)

Stávající budova (vila)	20 mil. Kč	407 m²	1 095 m²	4 877 m³	4 100 Kč/m³
Novostavba	80 mil. Kč	1 304 m²	2 368 m²	13 065 m³	6 123 Kč/m³
Vybavení	20 mil. Kč				1 531 Kč/m³
Komunikace a zeleň		1 856 m²
CELKEM				17 942 m³

Po proložení studie katastrální mapou mohu konstatovat, že uvedené zastavěné plochy odpovídají skutečnosti. U kontroly obestavěného prostoru (m³) jsem narazil na podstatné nepřesnosti.

VILA

Stávající budova vily - dle zaslaných ukazatelů projektant uvažuje o průměrné výšce budovy 11,98m (obestavěný prostor / zastavěná plocha). Při kontrole na místě jsem změřil výšku mezi venkovní dlažbou u vstupu do vily a dešťovým žlabem 10,2m.

Připočtu-li k této výšce ještě polovinu odhadované výšky střechy (1/2 ze 4m) a odhadem 2,5 metru za podsklepení budovy a základy, dojdu k celkové průměrné výšce objektu 14,7m. Při této průměrné výšce a zastavěné ploše je obestavěný prostor (407m² * 15,2m) 5.989m³. Mnou vypočítaná hodnota se také přibližně shoduje s hodnotou 5.797m³, která je uvedena v Městem zadaném posudku zpracovaném společností PRŮZKUMY STAVEB s.r.o. v červenci 2015 v propočtu stavebních nákladů, viz příloha č. 2. Tento posudek měl za úkol zhodnotit stávající stav vily, sálu a hotelu a je přístupný na webových stránkách Města.

NOVOSTAVBA

Dále jsem kontroloval obestavěný prostor novostavby. Zjednodušeně jsem dopočítal architektem uvažovanou průměrnou výšku objektu 10,02m (obestavěný prostor / zastavěná plocha). Při tomto výpočtu jsem zanedbal přesahy budovy ve 2.NP. Na výpočet to má zanedbatelný vliv.

Ve skutečnosti je navržená průměrná výška výrazně vyšší. Bohužel ve studii není jediná kóta, která by mi zjednodušila práci. Při znalosti běžné výšky sedadel a dveří, jsem se dopočítal k světlé výšce sálu (vzdálenost podlaha - strop) minimálně 10,5m. Skladba střešního pláště s nosnou konstrukcí zastřešení bude při rozponu přes hlavní sál a s vědomím skladby zelené střechy minimálně o tloušťce 1 metr.

Stavba má suterén při ulici krátká. Dále je zřejmé, že při zakládacích podmínkách v Lanškrouně bude nutné použít mohutné základové pasy, případně piloty. S tímto vědomím odhaduji průměrnou výšku konstrukce pod úrovní podlahy v sále 1,5metru.

Dohromady bude, dle předloženého návrhu řezu budovou, průměrná výška budovy cca 13 metrů. Obestavěný prostor novostavby bude (1304m² * 13m) 16.952m³.

Z výše uvedeného vyplývá, že pracovníky Ateliéru 90, s.r.o. uvedený celkový obestavěný prostor vily a novostavby 17.942m² je chybný.

Reálná hodnota celkového obestavěného prostoru vily a novostavby je cca 22.941m³.

2) Náklady na 1m³ obestavěného prostoru.

VILA

Nejdříve se pokusíme určit cenu za 1m³ rekonstrukce vily. Architekt Vlachynský uvažuje cenu 4 100 Kč/m³. Ve výše uvedeném posudku zpracovaném společností PRŮZKUMY STAVEB s.r.o. v červenci, viz příloha č. 2 je uvedena hodnota 5 329 Kč/m³. Hrubým výpočtem jsem spočítal jednotkovou cenu při realizaci Kulturního centra na Rybníčku v Opavě na 9 000 Kč/m³ (nechť se členové Rady sami zeptají, kolik to přesně bylo). KC na Rybníčku je z většiny rekonstrukcí, přistavované nové části jsou v menšině.

Uvažuji pro další výpočty cenu za rekonstrukci vily 5 500 Kč/m³ a jsem si vědom, že je to cena, která pokryje běžné stavební náklady, ale v okamžiku, kdy se začne objekt ve velkém restaurovat (malby, štuky, okna, dveře), tak může cena násobně vzrůst.

NOVOSTAVBA

Z veřejně dostupných informací jsem si připravil skupinu staveb (přílohy 3 až 7), které můžeme použít jako bázi pro určení srovnatelné ceny za 1m³ stavby.

Stavba	Rok dokončení	cena za 1 m³stavby
Divadlo na Orlí	2012	14 797 Kč
Multifunkční centrum Hlinsko	2011	4 990 Kč
Otevřená zahrada a poradenské centrum NNO	2012	9 834 Kč
Univerzitní knihovna a Multifunkční centrum UJEP	2012	6 445 Kč
Pavilon prvního stupně ZŠ a ZUŠ Líbeznice	2015	9 769 Kč

Z výše uvedených dat je zřejmé, že rozptyl jednotkové ceny za m³ může být velký. Vyjma realizace v Hlinsku jsou všechny hodnoty nad uvažovanou cenou architekta Vlachynského, tj. 6.123Kč/m³. Realizaci z Hlinska bych vyčlenil z úvahy, protože jednotkovou cenu snižuje využití původní budovy. To je pro odhad ceny m³ samotné novostavby lanškrounského kulturního domu zavádějící.

Dalším vhodným zdrojem statistických dat jsou Cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2016. Cenové ukazatele dle skutečných vstupních údajů po desetiletí zpracovává společnost RTS, a.s., jeden ze dvou největších tvůrců ceníků stavebních prací v ČR. Ukazatel pro Budovy občanské výstavby, přesněji 801.4 Budovy pro vědu, kulturu a osvětu je pro rok 2016 9 110 Kč/m³ včetně DPH. (zdroj http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2016.html). Běžná odchylka se kterou je nutno kalkulovat je ±15%.

S přihlédnutím k výše uvedeným zdrojům a přihlédnutím ke změnám cen stavebních prací a materiálů v čase považuji za minimální cenu 8 000 Kč/m³, a to pouze za situace, že se bude klást maximální důraz na nízké náklady i za cenu snížené užitné hodnoty a vzhledu budovy. Reálnou cenu novostavby odhaduji nad 9 000 Kč/m³ a obdobně jako u Vily horní mez neexistuje.

3) Výpočet cen stavebních prací:

	Vypočtený obestavěný prostor (m³)	Odhadovaná jednotková cena (Kč/m³)	Odhadovaná cena (Kč)
Vila	5 989,00	5 500,00	32 939 500,00
Novostavba	16 952,00	8 000,00	135 616 000,00
Vybavení	dle ceny pana architekta		20 000 000,00
		Celkem	188 555 500,00

Cenu vybavení dle pana architekta Vlachynského považuji za podhodnocenou, ale použiju ji, protože nejsem schopen ji přesněji odborně odhadnout. Uvedu ale, že vybavení Divadla na Orlí stálo 100 milionů a vybavení a úpravy okolních ploch (pouze 2000 m²) Multifunkčního centra v Hlinsku stálo 39 milionů Kč. Předpokládám, že pouze atypické řešení pohyblivého jeviště „ukousne“ z odhadovaných 20 milionů korun podstatnou část. Jedná se o technicky složitý výrobek navržený na míru, u kterého bude vyžadována milimetrová přesnost chodu (hlavně při přestavbě na taneční parket) a to při celkových rozměrech cca 6x18m.

Celkovou cenu za rekonstrukci Vily, vybudování Novostavby a její vybavení odhaduji na 188.555.500,-Kč. Tato hodnota je rozsahem přímo porovnatelná se 120 miliony uvedenými panem architektem Vlachynským. Vypočtená hodnota je velmi konzervativní (mám na mysli nízká) a může být podstatně vyšší.

Dále je zapotřebí uvést, že celková cena investiční akce do nového Kulturního domu musí ještě obsahovat náklady na vyvolané vedlejší stavby:

- Demolice stávajících objektů

- Venkovní zpevněné plochy, vodní prvky

- Úprava parku a jeho oplocení

- Přebudování křižovatky Nádražní, B. Smetany a ul. Krátká

- Vybudování dostatečných parkovacích ploch v okolí

- atd...

Po doplnění nákladů na vedlejší stavby se bude cena investiční akce do nového Kulturního domu v Lanškrouně s jistotou blížit 250 milionům korun.

V Lanškrouně dne 15.4.2016

S pozdravem

Ing. Pavel Janyška

Příloha č. 1 – Vstupní ukazatele doplněné do studie

---------- Přeposlaná zpráva ----------

From: "Petra Cíchová" <cichova@atelier90.cz>

To: <jindrich.marek@forea.cz>

Cc:

Date: Fri, 20 Nov 2015 13:26:18 +0200

Subject: KD Lanškroun

Dobrý den pane inženýre.

Zasílám Vám slíbenou studii s výměrami obestavěných a užitných ploch stávající a nová části "KD Lanškroun". Tabulka s výměrami je vložena do studie 2NP.

Moc se Vám omlouvám za zpožděnou reakci na váš email.

S pozdravem za A90

Ing. Petra Cíchová

Atelier 90, s.r.o.

Eleonory Voračické 5a

616 00 Brno

tel: +420 541 218 711

gsm: +420 777 799 053

email: cichova@atelier90.cz

web: www.atelier90.cz

Příloha č. 2 Propočet objektu vily z posudku“ ZPRÁVA O PROVEDENÍ STAVEBNĚ TECHNICKÉHO PRŮZKUMU OBJEKTU SPOLEČENSKÉHO DOMU V LANŠKROUNĚ – HISTORICKÁ BUDOVA z července 2015

Příloha č. 3

Divadlo na Orlí, Brno (zdroj www.archiweb.cz, www.jamu.cz)

Projekt: 2003 - 2009 Realizace: 2010 - 2012

Užitná plocha: 2 535 m² Zastavěná plocha: 757 m²

Obestavěný prostor: 14 800 m³

Stavební náklady 219 mil. Kč

Stavební náklady včetně vybavení budovy 319 mil. Kč

Stavební náklady přepočteny na 1 m³ ... 14 797 Kč,

Stavební náklady včetně vybavení budovy přepočteny na 1m³ ... 21 554 Kč

Zhodnocení vlivů na cenu za 1 m³ stavby Divadla na Orlí, při porovnání s navrženým Kulturním domem Lanškroun:

+ 2 ze 7 pater jsou pod úrovní terénu

+ složité zakládání mezi dvěma stávajícími budovami

+ velkorysé řešení vnitřního vybavení budovy (speciální jevištní technologie, scénické osvětlení, systémy video a audio divadelního sálu, technologie nahrávacího studia)

+ nízkoenergetická budova

- 100% zastavění pozemku - nulové náklady na investice v okolí budovy - parkování vozidel, zpevněné plochy, fontány, parkovou úpravu, oplocení atd.

- tvar blížící se krychli a z toho plynoucí minimální plocha pláště budovy, minimální plocha zastřešení

- jednoúčelový divadelní sál – žádné zvýšené náklady na demontovatelné hlediště a výškově stavitelné hlediště

- stavba navržena a postavena dle ČSN norem, které nekladly tak vysoké požadavky na statiku, požární odolnost a tepelněizolační vlastnosti konstrukcí, jak požadují v současnosti platné normy EU

Pro informaci: Provozní náklady 10 mil. Kč ročně (částka není blíže členěna na energie a mzdy)

Fotografie Divadlo na Orlí, Brno

Příloha č. 4

Multifunkční centrum Hlinsko (zdroj www.hlinsko.cz, www.archiweb.cz, www.stavebnistandardy.cz, https://dspace.vutbr.cz/)

Realizace: 2009 - 2011

Obestavěný prostor: 23 045 m³ z toho stávající objekt 8.105 m³ a přístavba 14 940 m³

Stavební náklady 115 mil. Kč

Pro informaci: Náklady rekonstrukce starostka odhaduje na 50 až 70 milionů korun, část chce radnice získat z evropských fondů. Stavět by se začalo zřejmě nejdříve počátkem roku 2010. Provozovatelem zařízení by pravděpodobně byl Městský kulturní klub spolu s dalšími partnery.

Autor: ČTK, 30.05.08 15:45

Stavební náklady včetně vybavení budovy a úprav okolí 153 mil. Kč

Stavební náklady přepočteny na 1 m³ ... 4 990 Kč

Stavební náklady včetně vybavení budovy přepočteny na 1 m³ ... 6 639 Kč

Vlivy na cenu za 1 m³ stavby Multifunkčního centra Hlinsko, při porovnání s navrženým Kulturním domem Lanškroun:

+ v ceně jsou zahrnuty bourací práce garáží, jídelny a kuchyně – celkem cca 2 500 m³ budov

- 1/3 konečného objektu je rekonstrukce stávajícího objektu, který se nikterak dramaticky neupravuje

- nízké náklady na okolí budovy – okolní pozemek má plochu pouze cca 2 000 m² (pozemek u Kulturního domu v Lanškrouně cca 10 000 m²)

- stavba navržena a postavena dle ČSN norem, které nekladly tak vysoké požadavky na statiku, požární odolnost a tepelněizolační vlastnosti konstrukcí, jako požadují v současnosti platné normy EU

- stavba v interiéru i exteriéru řešena s ohledem na nízkou konečnou cenu

Pro informaci: Město Hlinsko dotuje ročně částkou cca 3,5 mil. Kč Městský kulturní klub Hlinečan, který provozuje Multifunkční kulturní centrum a Společenský dům. Částka není v dohledatelných zdrojích blíže členěna.

Fotografie Multifunkční centrum Hlinsko